Инвестиционный спрос - один из ключевых факторов, который давил на рынок жилой недвижимости Петербурга весь постсоветский период. Причина - отсутствие в России безрисковых активов для вложений. Если у инвестора есть 2-3 млн рублей или чуть больше, делать с деньгами ему по большому счету нечего: правительство не дает возможности довериться никакому доступному финансовому инструменту. Застрахованные банковские депозиты тоже не решают проблему, потому что процентные ставки не поспевают за инфляцией, а процесс отзыва лицензий не сбавляет обороты.
В результате люди видят только одну реальную возможность для инвестиций - квартиру. Даже если они пытаются сохранить покупательную способность сбережений путем покупки валюты, то, дождавшись, пикового (по их мнению) курса, массово переходят в рубли и покупают недвижимость. Именно в связи с этим фактором сегодня мы наблюдаем волнообразные, часто связанные с нерациональными психологическими реакциями, колебания рынка. Сначала - резкое ускорение продаж, затем не менее резкое падение.
Ущербная логика
Цель большинства непрофессиональных инвесторов в недвижимость — не спекуляции. Их цель - сохранить капитал и адекватно его взращивать, обеспечивая доходность выше инфляции.
В лучшие для застройщиков времена инвестиционный спрос составлял около 30% общего объема продаж. При этом на быстрые перепродажи, по моим наблюдениям, настраивался только каждый десятый инвестор. Остальные просто вкладывали свободные деньги в понятный для них актив, а по ходу пьесы разбирались, что делать с приобретенной недвижимостью — продать её с выгодой или сдавать в аренду.
До последнего времени в массовом сознании было понимание, что покупать нужно «однушки» и студии. Потому что они дешевые. А если они дешевые, значит и продать их при необходимости можно будет быстрее. Сегодня мы видим, что эта логика не работает. Потому что в Петербурге строят не там, где люди хотят купить, а там, где строится. В результате есть несколько миллионов квадратных метров довольно однотипной недвижимости в трех крупных локациях на границе города, в которых сосредоточено значительное количество инвестиционных квадратных метров. Продается они совсем не так весело, как кому-то мечталось. Потому что недвижимость эта однотипная, а девелоперы продолжают выпускать на рынок все новые корпуса. Скажем, в ноябре 2015 года в одной из таких локаций вышло в продажу 18 новых домов, из них 15 - с практически одинаковой квартирографией по очень интересным ценам от не самых последних застройщиков. Это рушит всю изначальную стратегию несчастных инвесторов. Что они начинают делать? Искать тех, кому можно сдать невостребованное жилье в аренду. Но быстро понимают, что стоят в одном большом ряду с себе подобными. Что все они представляют собой бабушек, которые продают семечки у метро. Вот они сидят и наперебой предлагают свои кульки прохожим, их маркетинговая стратегия непонятна, но она очевидно неправильная: цены на аренду начинают падать, и это лишь усугубляет проблему.
До последнего времени в массовом сознании было понимание, что покупать нужно «однушки» и студии. Потому что они дешевые. А если они дешевые, значит и продать их при необходимости можно будет быстрее. Сегодня мы видим, что эта логика не работает.
Нужно признать очевидное: рынок жилья сегодня находится на траектории спада. Именно поэтому простое повторение успешных в прошлом действий не обеспечивает положительный результат. Людей, которые зарабатывают на разнице между ценой продажи квартир на этапе котлована и на этапе сдачи дома, становится меньше. Для начала, потому, что эта разница уже не столь привлекательна: объемы строительства выросли, на рынке – избыток доступного предложения, которое давит на динамику цен. Кроме того, существенно сократился спектр возможностей, так как на рынке постепенно складывается олигополия. Крупные застройщики не хотят давать дисконт, на них много не заработаешь. А компании, которые готовы существенно двигаться по стоимости, часто находятся в непростом финансовом положении, и это существенно увеличивает риски. Мы еще услышим много печальных историй людей, которые сегодня покупают квартиры в таких проектах.
Дефицитная альтернатива
Но ведь потребность сохранять и приумножать сбережения никуда не девается. Людям по-прежнему нужно как-то распоряжаться деньгами. У них только на депозитах скопилось 18 трлн рублей, а сколько «под подушкой» - даже страшно представить. И эти деньги так или иначе должны работать.
Профессиональное сообщество пытается предложить альтернативу любительским покупкам инвестиционных квартир. Впрочем, как и самостоятельной сдаче таких квартир в аренду. Блестящая альтернатива — апарт-отель. Такая недвижимость сдается в краткосрочную аренду и управляется профессиональным оператором, который предлагает множество дополнительных сервисов. Он сам заботится о загрузке, есть понятная база для расчета доходности, все платежи — «белые». Однако сам инструмент уже во многом дискредитирован застройщиками, которые по разным причинам бросились строить под видом апартаментов жилье. По сути, в городе лишь два комплекса отвечают изначальной концепции апарт-отеля — Y'es от ГК «Пионер» и наш проект «Вертикаль».
Этот сегмент будет конечно же развиваться, но довольно медленно, так как отсутствует адекватное законодательство. Его нужно разрабатывать отдельно. Например, есть понятие «отель», но нет понятия «апартамент». Строить отель долго и дорого, это влияет на временнЫе и финансовые затраты, а в конечном итоге - на доходость и желание инвесторов рисковать. Впрочем, мы продолжаем разрабатывать подобные проекты, и не видим дефицита желающих вложиться. Многие их них уже имеют опыт самостоятельного инвестирования в арендное жилье или коммерческие помещения, понимают все сопутствующие сложности и осознают плюсы профессионального управления.
У нас есть пилотный проект коллективного инвестирования в московскую коммерческую недвижимость: по сути предлагается вложиться в готовый бизнес — приобрести право собственности на помещения в офисном центре, уже заселенные арендаторами с долгосрочными договорами. Что-то похожее планируем реализовать и в Петербурге.
Следующий шаг развития — ПИФы недвижимости. Они помогают оптимизировать расходы, ведь все хотят доходности. Если представить, что апарт-отелем владеет паевой фонд, а не большое количество физических лиц, это совершенно другая история. Но люди к паям относятся довольно настороженно, они хотят иметь право собственности на конкретные квадратные метры.
Советы инвесторам
Что в итоге? Примеры специальных продуктов для инвесторов единичны и не удовлетворяют обозначенный выше огромный спрос. Значит, люди будут по-прежнему пытаться самостоятельно выгадать момент для покупки инвестиционных квартир. Я хочу донести до них пару простых мыслей.
Первая мысль - самое дешевое не равно самое ликвидное. Если человек хочет купить квартиру в инвестиционных целях, он должен присмотреться к «двушкам». Цены на такие квартиры растут быстрее среднерыночных, они хорошо сдаются в аренду и могут быть проданы без особых проблем. Почему? Потому что последние 5 лет почти не строили полноценных двухкомнатных квартир. Продукт ведь ликвиден, когда он востребован. А востребован, когда за него готовы платить. Кто готов? В первую очередь, состоявшиеся семейные люди. Им не нужны студии и малогабаритные «однушки». Но присматриваться к «двушкам» нужно только в локациях, не страдающих от избытка предложения. Критерий понятен: если есть актив, а рядом строится еще несколько тысяч таких активов, едва ли он вырастет в цене в ближайшие пару лет и сдать его в аренду будет тоже затруднительно.
Самое дешевое не равно самое ликвидное. Если человек хочет купить квартиру в инвестиционных целях, он должен присмотреться к «двушкам».
Вторая мысль — по возможности, покупать нужно, советуясь с профессиональным агентом-брокером. Его роль - не в поиске информации, а в ее профессиональном обосновании. Найти информацию не проблема, но это будет либо пиар, либо фэйк. Нет рекламных источников, которые не содержали бы заведомо ложных заявлений. Человеку «с улицы» разобраться в этом невозможно, а хороший брокер должен знать все — какие локации хорошие, в какой нише будет позиционироваться объект спустя годы, даже какова динамика поступлений денег на счета застройщика. Брокер должен уметь оценивать инвестицию с разных позиций — входа, выхода, альтернативных сценариев развития событий. Впрочем, именно такой подход к делу — в большом дефиците. Мы многое делаем для того, чтобы обелить доброе имя представителя профессии. У нас есть успехи, хотя на общем фоне они пока не очень заметны.
