По оценкам риэлторов, около 60% вторичного жилья, выставляемого сейчас на продажу, с трудом находит покупателя. Однако длительное отсутствие спроса не подталкивает продавцов к снижению цен. Стагнация на «вторичке», как отмечают специалисты, сокращает объем спроса на рынке первичного жилья, что в итоге усугубляет и без того непростую ситуацию для строительного бизнеса. Вывести рынок из тупика сможет только изменение условий кредитования покупателей готового жилья.
Низы не могут
По оценкам NAI Becar, на конец 1 кв. 2016 года общий объем предложения массового жилья на вторичном рынке Петербурга (без учета «пригородных» районов) составлял порядка 8,1 тыс. квартир, что на 4,1% больше аналогичного показателя на конец 4 кв. 2015 года.
Увеличение предложения происходит на фоне снижения спроса. Как отмечает управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Катерина Соболева, с февраля 2015 года объем сделок на рынке сократился на 30%, а среднее время экспозиции объектов увеличилось с 1 до 4 месяцев.
В сложившейся конъюнктуре покупатели квартир занимают все более жесткую позицию в переговорах с продавцами. «Зачастую знакомство покупателя с продавцом начинается с предложения сделать скидку 3-5%», - говорит Катерина Соболева. Для сравнения: в Москве, по словам главного редактора журнала «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрия Синочкина, сделки на «вторичке», как правило, происходят лишь при условии дисконта в 10-15%.
Верхи не хотят
Петербургские продавцы жилья в большинстве случаев не идут на уступки, несмотря на снижение спроса. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке практически не изменилась за последний год, - констатирует Катерина Соболева, - Хотя на рынке можно найти квартиры со скидкой до 10%, но лишь в ситуациях, когда собственникам необходимо срочно продать недвижимость».
По данным NAI Becar, на конец 1 кв. 2016 г. средняя цена 1 кв.м на рынке вторичного жилья Петербурга (без учета элитных многокомнатных квартир и жилья в пригородах) составила 101,7 тыс.руб., что на 0,4% ниже уровня конца 2015 г. При этом снижение произошло в основном за счет малогабаритного жилья (1-комнатные квартиры и студии). По словам гендиректора «Петербургской недвижимости» Сергея Дроздова, на долю «однушек» и студий сейчас приходится 40% объема предложения на «вторичке». Еще 20%, занимают комнаты, спрос на которые также сильно сократился.
Логические цепочки
Как отмечают риэлторы, важным фактором снижения спроса на «вторичке» стало и то, что значительная часть жилья, предлагаемого сейчас к продаже (прежде всего 1-комнтаные квартиры и студии), приобреталась с инвестиционными целями. Сейчас инвестиционная привлекательность таких объектов, по оценке Катерины Соболевой, снизилась на 20%. Косвенно этому способствует снижение цены аренды, полагают эксперты рынка, поскольку значительная часть малогабаритного жилья сдается.
По данным аналитиков АН «Итака», снижение арендных ставок на квартиры-студии от уровня февраля 2015 года составило 5,3%. По сравнению с маем 2015 года ставки для всех типов квартир упали на 4-9%, а по сравнению с докризисным уровнем ставки на жилье всех типов снизились на 10-15%. По оценкам NAI Becar, снижение цены аренды было еще более значительным – только за несколько месяцев текущего года оно составило 20%.
Эксперты называют и другую причину сокращения спроса на готовое жилье – острый дефицит живых денег на рынке. «В целом сейчас вторичный рынок – это рынок «обменов», - описывает ситуацию Сергей Дроздов. - В «обмены» чаще всего вовлекается недорогое жилье – «старая панель», например». По данным «Петербургской недвижимости», на встречные покупки приходится 2/3 сделок на «вторичке». Однако недостаток наличности на рынке не дает цепочкам обменов функционировать надлежащим образом.
В результате основная доля сделок с недвижимостью – прямые покупки на первичном рынке, где дефицит денег ощущается не так остро. Покупатели ориентируются на новостройки ввиду более низких ставок по ипотеке.
Выздоравливающий донор
Впрочем, как отмечают риэлторы, и на первичном рынке спрос во многом также обеспечивается людьми, которые стремятся улучшить жилищные условия, продав одну квартиру и купив другую. Стагнация на «вторичке» негативно сказывается на рынке первичного жилья, уверен Сергей Дроздов. «Многие продают квартиры/комнаты на вторичном рынке, чтобы приобрести жилье на первичном рынке, - говорит Сергей Дроздов. – Снижение активности на вторичном рынке косвенно играет на сокращение числа сделок на первичном рынке».
Это особенно болезненно для застройщиков с учетом переизбытка предложения на первичном рынке. «Застройщики, заложившие в свои планы объемы продаж на уровне 2014 года, вынуждены были вступить в ценовую конкуренцию, что привело к снижению средней стоимости квадратного метра за последние полгода на 5 тыс. рублей, в то время как стоимость «квадрата» на «вторичке» не изменилась», - рассказывал ранее замдиректора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.
Перекос в сторону «первички» невыгоден и самим банкам. Не случайно на рынке недавно появился первый пример снижения ставок по ипотеке на готовое жилье. Как уже писал РБК Петербург, в апреле 2016 года Райффайзенбанк стал предлагать ипотеку по ставке от 11 до 12,5% годовых вне зависимости от типа жилья. Это показало наличие на рынке значительного спроса. Неслучайно доля «вторички» в ипотечном портфеле Райффайзенбанка всего за месяц выросла с 20 до 40%. Помимо этого, как объяснил начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра банка Константин Мурашкин, «дифференциация ипотечного кредитного портфеля за счет увеличения доли вторички кажется нам стратегически верным решениям для минимизации рисков банка».
С учетом этих обстоятельств как участники рынка недвижимости, так и представители банков не исключают, что снижение ставок по ипотеке для «вторички» вскоре примет более массовый характер, что позволит ввернуть этот сегмент рынка к жизни.
