Увеличение покупательской активности в начале года участники рынка связывают в первую очередь с неуверенностью по поводу продления господдержки ипотеки. Заявления о готовности продлить программу субсидирования процентных ставок от представителей правительства прозвучали только ближе к середине февраля; до этого момента чиновники, напротив, «пугали» застройщиков и потенциальных покупателей строящегося жилья невозможностью финансировать льготную ипотеку.
«Тех, кто в силу разных причин откладывал приобретение квартиры, это подтолкнуло к принятию решения о покупке», — говорит Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». «Покупатели были на удивление активны даже в новогодние каникулы», — говорит Алексей Букин, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест».
Стимулирование испугом
Собственно, почти сразу после новогодних каникул представители Минфина заявили о почти принятом решении не продлевать программу господдержки ипотеки. «В последние две недели января увеличилось как число обращений в компанию, так и количество заключенных сделок, — описывает последствия Наталья Луговская, вице-президент по продажам холдинга Setl Group. — Также мы отметили рост объема ипотечных сделок. Сейчас в среднем в сегменте масс-маркет доля ипотеки составляет 60%, а до того, как объявили о сворачивании льготной программы, было 50%».
По словам Натальи Луговской, подобное поведение покупателей экономически абсолютно оправданно. «Мы подсчитали: если программа госсубсидирования была бы завершена к марту, то получение кредита по новым ставкам добавило бы к ежемесячным платежам 1 млн рублей и более», — говорит эксперт. При расчетах принималась текущая партнерская ставка от ВТБ24 (11,1% годовых), а также базовые условия банков без госсподдержки (около 14,5%).
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев предполагает, что на активность покупателей повлияла на только вероятность отмены субсидирования ипотеки, но и очередная волна девальвации рубля.
«Возможно, потенциальные клиенты, которые держали средства в валюте, посчитали ресурс девальвации исчерпанным — рассуждает Максим Соболев. — Консенсус-прогноз цены на нефть в среднем по году — около 40 долларов; в перспективе, при повышении цен на нефть, видимо и рубль начнет укрепляться, и в этот момент многие инвесторы будут стремиться перейти в рублевые активы, что может привести к постепенному росту количества сделок».
Пока же участники рынка, напротив, наблюдают существенное снижение объема инвестиционных покупок строящихся квартир. «Инвесторы с рынка практически полностью ушли. Доля таких сделок сократилась с 10-15% в предыдущие годы до 2% к концу декабря 2015 года», — констатирует Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». Тенденцию снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях отмечает и Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». «При этом базовый спрос на улучшение жилищных условий не сокращается даже в условиях экономического кризиса», — оговаривается Светлана Лежнева.
По словам руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев, позитивная оценка спроса подтолкнула компанию вывести в продажу два новых дома. «На старте продаж застройщики всегда предлагают привлекательные цены, поэтому начало реализации подтолкнуло многих покупателей к заключению сделок», — уточняет Сергей Терентьев.
Некритичное снижение
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» предполагает небольшое — на 5-6% — снижение объема продаж строящегося жилья в 2016 году. «Если в прошлом году было реализовано 3,7 млн кв.м, то, скорее всего, в текущем году этот показатель составит до 3,5 млн. кв. м. При этом и объем предложения не будет расти столь высокими темпами, как в 2015 году. Так, если в 2015-ом на рынок вышло около 4,5 млн кв. м нового жилья, то в 2016 году это показатель будет меньше — порядка 3,5 млн кв. м», — комментирует Ольга Трошева. В прошлом году продажи застройщиков упали на 27% по сравнению с 2014 годом, и оказались на уровне, сопоставимом с результатами 2013 года, напоминает Ольга Трошева.
По прогнозу Петра Буслова, спрос на строящееся жилье в 2016 году может снизиться на 10-15% по сравнению с показателями 2015 года. «Вероятно, по итогам года в Петербурге будет реализовано около 3,1 млн кв. м жилой недвижимости», — предполагает эксперт. По мнению Алексея Букина, даже более существенное снижение спроса — на 15-20% — не станет критичным для строительной отрасли Петербурга в целом. «Такое снижение скажется на застройщиках, работающих по нижней границе градостроительных норм, создавая своим будущим жильцам проблемы с парковками, местами в детсадах и тому подобные», — рассуждает Алексей Букин. Петр Буслов, в свою очередь, называет критичным снижение спроса до 2-2,2 млн кв. м в натуральном выражении: «Такую ситуацию можно будет назвать полноценным спадом на рынке».
Перераспределение по надежности
Снижение спроса будет способствовать дальнейшему перераспределению объема продаж к застройщикам, которые покупателями воспринимаются как надежные. «Уже в прошлом году покупатели стали гораздо больше внимания уделять надежности застройщика. Они внимательно изучают публикации о компании в СМИ, ее предыдущие проекты, консультируются с риелторами, внимательно читают договор», — говорит Петр Буслов. «Подобный подход клиентов в период кризиса вполне оправдан, — уверен Максим Соболев. — В периоды роста рынка обычно «живут» (достраиваются, вводятся в эксплуатацию) все проекты, а покупателей интересует в первую очередь цена и локация. Но когда рынок сталкивается со спадом спроса, возрастает себестоимость продукта, появляются неожиданные инициативы государственных регуляторов, отдельные проекты могут встать». «Соблюдение сроков строительства и ввода домов в эксплуатацию — важное преимущество, позволяющее сохранить хороший уровень продаж», — подтверждает председатель правления ГК «РосСтройинвест» Игорь Креславский.
Анжелика Альшаева уверена, что объем заключенных сделок в текущей ситуации серьезно зависит и от наполненности продуктового портфеля компании. «Объем предложений на рынке новостроек очень велик, а покупатель стал более требовательным, — аргументирует Анжелика Альшаева. — Теперь, кроме первостепенных критериев «цена-местоположение-статус застройщика», он также оценивает наличие и качество отделки, инфраструктуру объекта, благоустройство придомовой территории, удобство планировки и т. д. В конкурентной борьбе за клиента застройщики пересматривают концепции своих проектов, разрабатывают новые опции».
«На обновленном рынке, по нашим представлениям, будут пользоваться спросом проектные решения, позаимствованные у экономной Европы, — предполагает Алексей Букин. — Например, квартиры, где кухня-гостиная превращается просто в просторную кухню, спальни становятся совсем небольшими, но зато увеличиваются ниши для хранения вещей. Все это позволяет людям получить жилье с необходимым количеством функциональных зон за гораздо меньшие деньги».
«Девелоперы учитывают, что доходы потенциальных покупателей становятся меньше, и отражают это в квартирографии новых проектов», — добавляет Петр Буслов. По его оценке, средняя площадь приобретаемых квартир в 2015 году снизилась с 49 до 44 кв. м. При этом средняя сумма сделки в сегменте жилья эконом-класса сократилась на 15% — с 3 до 2,5 млн рублей.
