Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Ипотечные страхи подстегнули продажи жилья
Материалы выпуска
Девелоперы держат цены, сокращая предложение Рынок Ипотечные страхи подстегнули продажи жилья Инструменты Застройщики переоценивают персонал Экспертиза Рынок строящегося жилья ожидает кризисное обострение Рынок Петроградский район: застой в редевелопменте «подгоняет» цены Экспертиза
Инструменты Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Партнер статьи:
Ипотечные страхи подстегнули продажи жилья
Спрос на строящуюся недвижимость в начале 2016 года оказался неожиданно активным. Девелоперы зафиксировали высокий интерес потенциальных покупателей даже во время длинных новогодних каникул
Фото: Наши деньги

Увеличение покупательской активности в начале года участники рынка связывают в первую очередь с неуверенностью по поводу продления господдержки ипотеки. Заявления о готовности продлить программу субсидирования процентных ставок от представителей правительства прозвучали только ближе к середине февраля; до этого момента чиновники, напротив, «пугали» застройщиков и потенциальных покупателей строящегося жилья невозможностью финансировать льготную ипотеку.

«Тех, кто в силу разных причин откладывал приобретение квартиры, это подтолкнуло к принятию решения о покупке», — говорит Анжелика Альшаева, управляющая «КВС. Агентство недвижимости». «Покупатели были на удивление активны даже в новогодние каникулы», — говорит Алексей Букин, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест».

Стимулирование испугом

Собственно, почти сразу после новогодних каникул представители Минфина заявили о почти принятом решении не продлевать программу господдержки ипотеки. «В последние две недели января увеличилось как число обращений в компанию, так и количество заключенных сделок, — описывает последствия Наталья Луговская, вице-президент по продажам холдинга Setl Group. — Также мы отметили рост объема ипотечных сделок. Сейчас в среднем в сегменте масс-маркет доля ипотеки составляет 60%, а до того, как объявили о сворачивании льготной программы, было 50%».

По словам Натальи Луговской, подобное поведение покупателей экономически абсолютно оправданно. «Мы подсчитали: если программа госсубсидирования была бы завершена к марту, то получение кредита по новым ставкам добавило бы к ежемесячным платежам 1 млн рублей и более», — говорит эксперт. При расчетах принималась текущая партнерская ставка от ВТБ24 (11,1% годовых), а также базовые условия банков без госсподдержки (около 14,5%).

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев предполагает, что на активность покупателей повлияла на только вероятность отмены субсидирования ипотеки, но и очередная волна девальвации рубля.

Максим Соболев, «ЮИТ Санкт-Петербург»

«Возможно, потенциальные клиенты, которые держали средства в валюте, посчитали ресурс девальвации исчерпанным — рассуждает Максим Соболев. — Консенсус-прогноз цены на нефть в среднем по году — около 40 долларов; в перспективе, при повышении цен на нефть, видимо и рубль начнет укрепляться, и в этот момент многие инвесторы будут стремиться перейти в рублевые активы, что может привести к постепенному росту количества сделок».

Пока же участники рынка, напротив, наблюдают существенное снижение объема инвестиционных покупок строящихся квартир. «Инвесторы с рынка практически полностью ушли. Доля таких сделок сократилась с 10-15% в предыдущие годы до 2% к концу декабря 2015 года», — констатирует Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». Тенденцию снижения спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях отмечает и Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». «При этом базовый спрос на улучшение жилищных условий не сокращается даже в условиях экономического кризиса», — оговаривается Светлана Лежнева.

Светлана Лежнева, ГК «Пионер»

По словам руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев, позитивная оценка спроса подтолкнула компанию вывести в продажу два новых дома. «На старте продаж застройщики всегда предлагают привлекательные цены, поэтому начало реализации подтолкнуло многих покупателей к заключению сделок», — уточняет Сергей Терентьев.

Сергей Терентьев, ГК «ЦДС»

Некритичное снижение

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» предполагает небольшое — на 5-6% — снижение объема продаж строящегося жилья в 2016 году. «Если в прошлом году было реализовано 3,7 млн кв.м, то, скорее всего, в текущем году этот показатель составит до 3,5 млн. кв. м. При этом и объем предложения не будет расти столь высокими темпами, как в 2015 году. Так, если в 2015-ом на рынок вышло около 4,5 млн кв. м нового жилья, то в 2016 году это показатель будет меньше — порядка 3,5 млн кв. м», — комментирует Ольга Трошева. В прошлом году продажи застройщиков упали на 27% по сравнению с 2014 годом, и оказались на уровне, сопоставимом с результатами 2013 года, напоминает Ольга Трошева.

Ольга Трошева, Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость»

По прогнозу Петра Буслова, спрос на строящееся жилье в 2016 году может снизиться на 10-15% по сравнению с показателями 2015 года. «Вероятно, по итогам года в Петербурге будет реализовано около 3,1 млн кв. м жилой недвижимости», — предполагает эксперт. По мнению Алексея Букина, даже более существенное снижение спроса — на 15-20% — не станет критичным для строительной отрасли Петербурга в целом. «Такое снижение скажется на застройщиках, работающих по нижней границе градостроительных норм, создавая своим будущим жильцам проблемы с парковками, местами в детсадах и тому подобные», — рассуждает Алексей Букин. Петр Буслов, в свою очередь, называет критичным снижение спроса до 2-2,2 млн кв. м в натуральном выражении: «Такую ситуацию можно будет назвать полноценным спадом на рынке».

Петр Буслов, аналитический центр «Главстрой-СПб»

Перераспределение по надежности

Снижение спроса будет способствовать дальнейшему перераспределению объема продаж к застройщикам, которые покупателями воспринимаются как надежные. «Уже в прошлом году покупатели стали гораздо больше внимания уделять надежности застройщика. Они внимательно изучают публикации о компании в СМИ, ее предыдущие проекты, консультируются с риелторами, внимательно читают договор», — говорит Петр Буслов. «Подобный подход клиентов в период кризиса вполне оправдан, — уверен Максим Соболев. — В периоды роста рынка обычно «живут» (достраиваются, вводятся в эксплуатацию) все проекты, а покупателей интересует в первую очередь цена и локация. Но когда рынок сталкивается со спадом спроса, возрастает себестоимость продукта, появляются неожиданные инициативы государственных регуляторов, отдельные проекты могут встать». «Соблюдение сроков строительства и ввода домов в эксплуатацию — важное преимущество, позволяющее сохранить хороший уровень продаж», — подтверждает председатель правления ГК «РосСтройинвест» Игорь Креславский.

Игорь Креславский, ГК «РосСтройинвест»

Анжелика Альшаева уверена, что объем заключенных сделок в текущей ситуации серьезно зависит и от наполненности продуктового портфеля компании. «Объем предложений на рынке новостроек очень велик, а покупатель стал более требовательным, — аргументирует Анжелика Альшаева. — Теперь, кроме первостепенных критериев «цена-местоположение-статус застройщика», он также оценивает наличие и качество отделки, инфраструктуру объекта, благоустройство придомовой территории, удобство планировки и т. д. В конкурентной борьбе за клиента застройщики пересматривают концепции своих проектов, разрабатывают новые опции».

Анжелика Альшаева, «КВС. Агентство недвижимости»

«На обновленном рынке, по нашим представлениям, будут пользоваться спросом проектные решения, позаимствованные у экономной Европы, — предполагает Алексей Букин. — Например, квартиры, где кухня-гостиная превращается просто в просторную кухню, спальни становятся совсем небольшими, но зато увеличиваются ниши для хранения вещей. Все это позволяет людям получить жилье с необходимым количеством функциональных зон за гораздо меньшие деньги».

«Девелоперы учитывают, что доходы потенциальных покупателей становятся меньше, и отражают это в квартирографии новых проектов», — добавляет Петр Буслов. По его оценке, средняя площадь приобретаемых квартир в 2015 году снизилась с 49 до 44 кв. м. При этом средняя сумма сделки в сегменте жилья эконом-класса сократилась на 15% — с 3 до 2,5 млн рублей.