Потенциальные покупатели недвижимости хорошо помнят, как во время прошлых кризисов «кривая» рублевых цен на строящееся жилье резко пошла вниз. В 1998-1999 гг., по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», квадратный метр на первичном рынке Петербурга подешевел за полгода на 20%. В 2009 году ценники «просели» ровно настолько же за одиннадцать месяцев.
Текущий кризис отличается от предыдущих, в том числе, и с точки зрения ценовой динамики на рынке жилья. В пересчете на доллары или евро петербургские новостройки потеряли в стоимости почти 50%, однако рублевые «прайсы» практически не изменились. «Средний показатель цены в течение года колебался то в одну, то в другую сторону. Наибольшее влияние на него оказывал выход на рынок новых объектов», — говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Средние цены в сегменте строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти корректировались в зависимости от классов и территорий. По данным «Петербургской недвижимости», в обжитых районах города в сегменте масс-маркет за прошлый год они выросли на 1,5%, в бизнес-классе — на 3,6%, в элитном сегменте — почти на 12%. В ближнем поясе Петербурга, на землях Ленобласти, по данным «Петербургской недвижимости», новостройки подешевели: масс-маркет — на 6%, комфорт-класс — на 2,5%.
Это даже близко не похоже на провалы 1999 и 2009 годов. На ценообразование в этот кризис, очевидно, влияют иные факторы.
Пока в равновесии
Главное мерило — баланс спроса и предложения. По мнению участников рынка, в отличие от прошлых экономических кризисов, в этот раз перекоса не произошло. Хорошей новостью для девелоперов в прошлом году стало меньшее, чем ожидалось, снижение спроса. Объем продаж по сравнению с ажиотажным 2014 годом сократился, по разным оценкам, на 27-30%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint Petersburg, приводит более пессимистичную оценку: «Спрос на жилье эконом класса в 2015 упал почти вдвое — на 45%, и это реализовался позитивный сценарий: спрос остался на уровне выше 2013 года».
Волны покупательской активности до сих пор периодически прокатываются по рынку. «Количество обращений в наши офисы продаж в январе и феврале по сравнению с ноябрем прошлого года не уменьшилось, даже немного возросло. Звонков сегодня почти столько же, сколько было в ноябре ажиотажного 2014-го», — рассказывает директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. «Январь был очень активным (ссылка на материал о спросе) — объем продаж увеличился в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — подтверждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.
Продажи недвижимости с ноября 2015 г. до января 2016-го поддержало очередное ослабление рубля, а также заявления правительства о возможном прекращении программы господдержки ипотечного кредитования. Ипотека с господдержкой стала драйвером, «вытянувшим» спрос на первичном рынке в прошлом году. В опрошенных строительных компаниях сообщили, что уровень сделок с привлечением банковских кредитов за прошлый год вырос почти вдвое и достиг от 30% до 60% в зависимости от объекта, причем доля займов с субсидируемыми ставками оценивается в 90-95%. Угроза завершения программы господдержки ипотечного кредитования привела на рынок новых покупателей.
Впрочем, вскоре правительство взяло свои слова обратно и пообещало не отменять инструмент поддержки жилищного строительства, что дает застройщикам надежду на сохранение спроса. Николай Пашков считает эту надежду призрачной. «Экономическая ситуация продолжает ухудшаться, и я не вижу предпосылок, чтобы спрос стабилизировался на текущем уровне. Предполагаю, что объем спроса сократится еще как минимум на 20%», — говорит эксперт.
Одновременно петербургский строительный комплекс корректирует объемы предложения, хотя за прошлый год оно сократилось меньше, чем спрос — примерно на 20%. За 2015 год на рынок, по данным компании «Главстрой-СПб», было выведено около 4,5 млн кв. м. нового жилья, продано — около 3,6 млн «квадратов. «Можно констатировать, что предложение в настоящий момент превышает спрос на 15%. Однако в текущем году застройщики скорее всего сократят вывод новых объектов в продажу, поэтому к концу года дисбаланс спроса и предложения может быть ликвидирован», — отмечает Петр Буслов. В этом случае необходимость в снижении цен не возникнет.
Отступать некуда
Компаниям целесообразнее сокращать объемы строительства, нежели уступать в ценах, считают участники рынка. «У нас нет классического рынка, описанного Адамом Смитом: вслед за спросом начинает снижаться не стоимость, а объем предложения, — комментирует Николай Пашков. — Девелоперы всеми силами будут стараться удержать цены предложения, предоставляя «подпольные» скидки, и будут достраивать уже стартовавшие проекты, а не начинать новые». По мнению Пашкова, большинство девелоперов понимают, что игра на понижение может привести первичный рынок к катастрофе. «Это не сговор, а банальная экономическая логика», — полагает гендиректор Knight Frank Saint Petersburg.
«У застройщиков нет резервов для снижения цен. В условиях весьма «тощих» 2014-2015 годов застройщики и так уже «упали» настолько низко, насколько позволяют их инвесторы. Многие компании продают жилье сейчас «в ноль». Отдельные застройщики, пытаясь завлечь клиентов, могут работать даже в убыток, сознательно или нет», — утверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.
Причина снижения маржинальности — в перманентно увеличивающихся на протяжении двух лет затратах. «Себестоимость строительства продолжает расти на фоне продолжающегося роста цен на строительные материалы и оборудование, транспортных расходов, возросшей стоимости кредитов, снижения объема продаж», — поясняет председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
Помимо инфляционных процессов и удорожания импортной составляющей в материалах и инженерных системах, себестоимость строительства растет из-за отношений с монополистами и чиновниками. «На стадии получения разрешительной и градостроительной документации на застройщика «навешиваются» многочисленные обременения (пока еще не принятых законодательно, но уже ставших обязательными) в виде строительства за свой счет объектов социальной инфраструктуры или добровольно-принудительных взносов на самые разные нужны района и города. А на финальной стадии проекта — в виде поборов в размере десятой части построенных квартир в пользу города», — утверждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«С учетом поднявшейся себестоимости и скрытого снижения цен на 10-15% в виде маркетинговых акций и скидок, которые сейчас вынуждены давать застройщики для поддержания спроса, резервов для дальнейшего снижения цены у девелоперов нет», — считает Марк Лернер. По его словам, при средней себестоимости строительства в черте города в 80 тыс. руб. за кв.м и цене реализации в 100 тыс. за руб. кв.м, со скидкой 15% девелопер получает маржу в 5 тыс. рублей с метра.
Подавляющее большинство участников рынка все же прибегают к инструменту скидок и акций, более того — продлевая их из месяца в месяц, зачастую превращают временные маркетинговые мероприятия в хронические. Так, по данным ГК «Бюллетень недвижимости» в конце прошлого года 80% участников рынка предлагали покупателям те или иные преференции. Причем треть из них предоставляли довольно ощутимые скидки в размере 10-25% к базовой цене. Средний размер скидки превысил 13%.
Ценовая дифференциация
Сценарий, предполагающий значительный рост цен в текущих обстоятельствах невозможен, если не брать в расчет вероятность инициированного властью «форс-мажора», согласны представители строительного бизнеса. К обстоятельствам, которые могут спровоцировать ажиотажный спрос на строящуюся недвижимость и резкое повышение рублевых цен относят неожиданный макроэкономический поворот, из-за которого начнется гиперинфляция и печатный станок заработает в ускоренном темпе. Менее апокалиптический вариант развития событий, при котором возможен взлет цен на недвижимость — полный запрет долевого строительства, который обсуждается с прошлого лета.
Петербургским девелоперам предстоят локальные трудности. В первом полугодии 2016 года должны быть приняты новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), существенно ограничивающие плотность и высотность застройки. Это может поставить под сомнение целесообразность реализации ряда проектов, сократить количество «стартапов» в границах мегаполиса и, соответственно, повысить ценники на уже строящуюся недвижимость.
Но если исключить самые пессимистические сценарии, цены на строящееся жилье в 2016 году вряд ли сильно изменятся. «Вероятно, сохранится тенденция 2015 года: плавное повышение стоимости квадратного метра в объектах сегмента элит, бизнес и комфорт и незначительное снижение в эконом-классе», — предполагает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «Стоимость жилья в отдельных популярных локациях может в 2016 году увеличиться. Особенно там, где реализуется единичный проект и есть высокий спрос», — прогнозирует Ольга Трошева. «В текущем году рост цен в сегментах эконом— и комфорт-класса возможен только по мере роста строительной готовности объектов. За год стоимость квартир в строящихся домах может вырасти на 5-10%. Более значительное повышение цен маловероятно», — считает Петр Буслов.
Участники рынка предполагают, что будут дорожать лишь разумно спроектированные и хорошо построенные комплексы комфорт-класса и выше, расположенные на обжитых территориях Петербурга, в локациях с хорошей транспортной доступностью. Такие объекты могут немного повышаться в цене как на стадии «котлована», так и дорожать по мере строительства, как это происходило и в прошлом году. «Жесткий эконом» на плотно застраиваемых окраинах, напротив, дорожать не будет. «По конкретным проектам динамика стоимости может варьироваться от небольшой положительной до заметно отрицательной: у кого-то в ситуации кассового разрыва не выдержат нервы, кто-то, наоборот, будет проводить сознательную демпинговую политику, чтобы оттянуть на себя значительную часть спроса в эконом-классе», — рассуждает Николай Пашков. Он предполагает, что в таком случае возможно снижение среднерыночного индекса стоимости строящегося жилья в пределах 10-15%.
