Доминирующая среди девелоперов оценка итогов 2015 года на рынке строящейся жилой недвижимости звучит примерно так: «Ситуация сложилась гораздо лучше, чем все ожидали».
«Уровень продаж объектов недвижимости показывает, что худшие опасения экспертов начала 2015 года о критическом падении спроса не оправдались, — поясняет руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. — Наоборот, количество сделок во втором полугодии увеличилось вдвое по сравнению с первым. В целом, темпы продаж этого периода сопоставимы с показателями 2014 года, без учета периода ноябрь—декабрь». Напомним: в ноябре— декабре 2014 года на рынке наблюдался ажиотажный спрос, обусловленный обрушением курса рубля.
«Базовый спрос на недвижимость сохранился, и девелоперы по-прежнему могут выводить на рынок новые проекты», — констатирует Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе.
«Себестоимость у девелоперов в 2015 году выросла, но несколько меньше, чем мы ожидали, — дополняет директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. — Оставались достаточно стабильными и цены продаж — обвала цен, который предрекали некоторые эксперты, не случилось».
«Как мы и предполагали в начале года, уровень спроса на строящееся жилье снизился на 25% по сравнению с 2014 годом, но все равно остался на уровне спокойного и результативного 2013 года, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — По нашим предварительным данным, объем проданного жилья в новостройках Петербурга и пригородной зоны Ленобласти в 2015 году составит около 3,7 млн.кв.м. Большинство сделок заключалось в диапазоне 1,5-3,5 млн рублей».
В свою очередь генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко утверждает, что реалии оказались соразмерны его ожиданиям и напоминает, что строительный рынок — индикатор экономических и политических изменений, в результате которых покупательская способность населения все же снизилась, а объем строительства сократился.
Спасительная ипотека
Ключевым событием года застройщики в один голос называют запуск государственной программы субсидирования ставок по ипотеке. «После резкого падения в начале года доля покупок с привлечением ипотеки стала расти, благодаря государственной поддержке. Это позволило девелоперам сохранить, а некоторым даже нарастить объемы продаж», — комментирует первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направления «Санкт-Петербург» Константин Ковалев.
«Программа ипотеки с государственной поддержкой действительно хорошо работала и стала весьма значимым фактором поддержания спроса», — соглашается Екатерина Гуртовая. Но тут же оговаривается: «Отсутствие ипотеки на «вторичке» существенно ухудшало и жизнь первичного рынка, ведь оба рынка тесно сопряжены. Серьезное снижение количества сделок на вторичном рынке из-за недоступности ипотеки негативно влияет на рынок жилой недвижимости в целом».
Изначально предполагалось, что программа льготной ипотеки завершится 1 марта 2016 года. Вероятность ее продления сохраняется, несмотря на то, что чиновники подают противоречивые сигналы. Так, представители Минфина категорически заявляли, что возможности продлить заявленные сроки в условиях нарастающего бюджетного дефицита нет. Затем представители Минэкономразвится выражали надежду на то, что программа господдержки ипотеки будет продлена на весь 2016 год. Чуть позже более уверенное заявление на эту тему сделал премьер-министр Дмитрий Медведев, а президент в послании Федеральному собранию назвал строительство в числе отраслей, оказавшихся в зоне риска и поручил правительству предложить специальные программы поддержки. Впрочем, пока никакой конкретики.
Скорее всего, изначально строились предположения, в соответствии с которыми процесс снижения ключевой ставки ЦБ должен был продолжаться, а в таком случае необходимость в специальной госпрограмме поддержки ипотеки отпала бы сама собой. Однако падение стоимости нефти, новое ослабление рубля и ускорение инфляции вынудили Центробанк взять паузу в процессе снижения ставок. Некоторые аналитики предполагают, что эта пауза может продлиться весь 2016 год, если ситуация на внешних рынках не улучшится. Скорее всего, ясность с льготной ипотекой появится в конце января — начале февраля.
Бег с препятствиями
Среди факторов, негативно влиявших на рынок строящейся жилой недвижимости, девелоперы в первую очередь называют ситуацию с градостроительным регулированием. «Постоянно изменяющиеся правила и неопределенность в части будущих градостроительных решений не позволяют девелоперам полноценно планировать свои инвестиционные решения. Самая плохая для девелоперов ситуация — это когда вообще не знаешь, какие правила действуют сейчас, будут действовать завтра, и каким образом они могут поменяться уже по ходу реализации проекта», — поясняет Екатерина Гуртовая.
Различные ветви власти фонтанировали новыми вводными всю вторую половину 2015 года. Так, в середине минувшего лета правительственный совет по жилищной политике поддержал инициативу о поэтапной отмене долевого строительства жилья к 2020 году. Причем сначала предполагалось внедрять альтернативные варианты заключения договоров долевого участия (в качестве переходного этапа) уже с 2016 года. Впрочем, эта инициатива довольно быстро «потонула», и был поддержан курс на корректировку уже действующей на рынке практики взаимоотношений застройщиков и покупателей недвижимости в соответствии с 214-м федеральным законом.
К таким корректировкам относится, в частности, введение новых требований к компаниям, страхующим ответственность застройщиков. Ограничение числа компаний, допущенных к такого типа страхованию с 1 октября 2015 года, практически парализовало рынок — регистрация новых договоров долевого участия была не некоторое время остановлена. «Перемены не только притормозили процесс регистрации сделок, но и привели к возникновению совсем другой стоимости страхования для застройщиков, которая не закладывалась изначально в бюджеты проектов», — говорит Екатерина Гуртовая.
«Мы понимаем, что инициативы направлены на улучшение работы застройщиков, и призваны защитить интересы дольщиков. С некоторыми такими инициативами можно даже согласиться. Однако они требуют тщательной проработки, и уж точно не нужно торопиться с их внедрением. Во всех случаях должен предусматриваться переходный период», — настаивает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
На городском уровне власти сначала заявили о желании получать от застройщиков 10% построенного жилья для нужд очередников и льготников, а затем объявили о скором утверждении новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), подразумевающих ограничение максимальной высоты возводимых зданий в 40 м (это примерно 12 этажей) и снижение коэффициента использования территории.
«Единственное, что нам понятно на данный момент: вводится ограничение в 40 м и формируется комиссия, которая будет рассматривать отклонения. Многое будет зависеть от деталей: как будет работать комиссия, как будут приниматься решения, на основе каких параметров. Профессионалы в большинстве своем согласны с тем, что высотные доминанты городу в определенных локациях необходимы, они становятся точками роста и центрами развития территорий», — комментирует Игорь Креславский.
Наконец, под занавес года стало известно, что Комитет по экономической политике и стратегическому планированию завершает работу над новыми региональными нормативами градостроительного проектирования, которые могут быть утверждены уже в начале 2016 года. Если заложенные в проект новые нормативы не будут скорректированы, социальная нагрузка на застройщиков вырастет, так как существенно увеличивается необходимое количество мест в детских садах и школах в расчете на 1 тыс. жителей.
Ценовые ограничения
Все подобные нововведения, по утверждению застройщиков, негативно влияют на конечную стоимость жилья. «Страдает экономика уже запущенных проектов — растут статьи затрат, которые включаются в цену конечного продукта», — говорит Игорь Креславский. При этом в условиях нестабильного спроса застройщики не имеют возможности существенно двигаться по цене. «Объективных причин для резкого падения цен на петербургском рынке жилья нет. В краткосрочной перспективе наиболее вероятно сохранение цен на текущем уровне с небольшим ростом на уровне инфляции», — полагает Константин Ковалев. По его мнению, спрос будет концентрироваться на наиболее качественном городском жилье.
«При разнонаправленной ценовой политике компаний-застройщиков, средний уровень цен на жилье сохранится на текущей отметке», — прогнозирует Сергей Ярошенко.
«За исключением некоторых компаний, явно испытывающих проблемы с финансированием строительства и вынужденных максимально привлекать средства дольщиков, практически никто из застройщиков цены не понижал», — утверждает Екатерина Гуртовая. По ее словам, ценовая политика «ЮИТ Санкт-Петербург» в 2015 году (как, впрочем, и всегда) была ориентирована исключительно на ситуацию со спросом. «Мы повышаем цены, если есть спрос, если нет спроса — удерживаем цены на существующем уровне», — формулирует Екатерина Гуртовая. «Цены на квартиры в комплексах, пользовавшиеся стабильным спросом покупателей, остались на прежнем уровне, — рассказывает Юлия Ружицкая. — На те, что пользовались большей популярностью, — росли. Так, цены на квартиры в комплексах класса масс-маркет были стабильными, в бизнес-классе поднялись на 10%, в премиум — на 22%».
Юлия Ружицкая, «Группа ЛСР»
«Акции и программы — часть маркетинговой политики любой компании, но мы ориентированы не на сиюминутные «уникальные предложения», а на принцип максимально возможной ценовой доступности наших объектов», — описывает принципы ценовой политики ГК «КВС» Сергей Ярошенко. «Ограниченные финансовые возможности потребителей усилили интерес к жилью «эконом-класса» с полной чистовой отделкой», — делится он своими наблюдениями.
Год грядущий
В 2016 год девелоперы смотрят довольно уверенно. «Ситуация в 2015 году оказалась лучше, чем все ожидали, и это вселяет некоторый оптимизм относительно следующего года. Тем более, что многие эксперты сейчас склонны прогнозировать, что 2016 год будет еще более тяжелым, чем нынешний», — рассуждает Екатерина Гуртовая.
«Наши прогнозы по увеличению покупательского спроса весьма оптимистичны: мы рассчитываем на рост продаж в связи со стабилизацией экономической ситуации и вводом в продажу новых проектов», — вторит Сергей Терентьев. По его словам, сложившаяся ситуация благоволит крупным застройщикам. «За последний год с рынка ушли несколько слабых игроков с единичными проектами, что обеспечило крупным застройщикам приток новых клиентов, — поясняет Сергей Терентьев. — Теперь почти 60% предложений квартир в новостройках приходится на долю крупных компаний, входящих в ТОП-10».
«Волк — санитар леса, кризис — санитар экономики», — резюмирует Сергей Ярошенко. По предположению генерального директора ГК «КВС», на рынке останутся «сильные игроки», готовые оперативно и нестандартно реагировать на внешние изменения.