О текущей ситуации на рынке жилой недвижимости, кризисной психологии, ценовой динамике, взаимоотношениях с банками, а также об итогах 2015 года и планах на 2016-й руководитель строительной компании Л1 Павел Андреев рассказал в интервью РБК.
— Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилой недвижимости в конце 2015 года? Насколько справедливыми считаете прогнозы, что в ближайшие месяцы дефицит спроса будет нарастать, и продажи резко схлопнутся?
— Рынок жилья невозможно отделить от экономической и политической ситуации в стране. То, что ситуация сложная — ни для кого не секрет. Но когда говорят, что рынок строящегося жилья схлопнется, я в это не верю. Потому что квартиры люди все равно будут покупать, потому что жизнь не остановится. Многое, конечно, зависит от цены, потому что может так случиться, что покупать жилье будет не на что. Я, впрочем, полагаю, что базовый спрос сохранится даже при реализации негативных сценариев.
Мы недозагружены жильем по сравнению с Европой раза в полтора, а по сравнению с Америкой — вообще в разы. Потребность в улучшении жилищных условий по-прежнему огромная. И пока динамика спроса это подтверждает. Происходит обвал валютного курса — все бегут покупать квартиры, потом наступает пауза, но она не длинная, и спрос опять начинает расти. Люди продолжают приезжать в Петербург из других регионов, отселяют детей, женятся, разводятся и так далее. Ситуация нестабильности становится нормой, люди уже постепенно к ней привыкают, продолжают строить планы и реализовывать их. Поэтому мы видим, что продажи проседают не настолько, насколько нам сулят прогнозы. По итогам 2015 года объем реализации в целом по рынку упал процентов на двадцать-тридцать, и если падение продолжится, то будет связано в том числе и с тем, что многие строители просто не стали запускать новые проекты. А одна из закономерностей нашего, да и любого рынка формулируется так: чем больше объектов, тем больше продаж.
Люди выбирают локации, и как только видят приемлемый вариант, готовы принимать решение. Если строители недобрали объектов, то недоберут и покупателей.
— Аналитики фиксируют концентрацию продаж у лидеров рынка. Как эта тенденция сказывается на строительных компаниях второго эшелона?
— По нашим оценкам, топ-10 застройщиков — это 50% рынка. Но ведь есть и оставшиеся 50%. Есть люди, которые покупают только у лидеров рынка, полагая, что таким образом они минимизируют риски. Но, как показывает опыт 2008-2009 гг., на пике кризиса крупные компании могут быть даже более рискованными, нежели «крепкие середняки». Одновременно всегда были и будут люди, которые, которые выбирают только место, а не застройщика. Они видят: дом есть, стройка идет, и больше их ничего не интересует. Так что, все зависит от локации и качества проекта в этой локации. Если и то, и другое — на уровне, спрос будет.
— На каких сегментах рынка снижение спроса скажется сильнее, на ваш взгляд?
— Максимальный удар примет на себя эконом-класс. Во-первых, из-за большого объема предложения однотипного жилья — застраиваются огромные территории. Во-вторых, потому что потенциальные покупатели жилья эконом-класса, уже реально поджались. Цена продуктов здесь напрямую влияет на возможность покупать квартиру. Люди, у которых доля продуктов в расходах была, скажем, 5%, а стала 8-10% почувствовали, конечно, снижение своей покупательной способности. Но для них это пока не критично. А вот те, у кого доля продуктов в расходах была 30% — совсем другое дело. Они очень крепко задумались о том, что теперь смогут себе позволить.
Впрочем, я еще раз повторю свою мысль: ничто не падает вечно. Основа любого кризиса — психологическая. Когда люди боятся и не покупают, экономика сжимается. Потом наступает такой момент, когда всем это надоедает, и экономика начинает разжиматься обратно. Есть такой феномен: вроде бы кризис, а люди, наоборот, начинают тратить. На последние деньги купили, и экономика толкнулась.
— С какими результатами заканчивает год Компания Л1?
— В прошлом году мы не дотянули до 100 тыс. кв. м ввода, в этом году сдадим больше 120 тыс. кв. м. Неплохой показатель даже по докризисным меркам. Конечно, это не то, что мы планировали в 2008 году. Мы планировали сдавать под 800 тыс. в год, и под эти цели закупали земельные участки, оборудование. В 2008 году мы вышли на 200 тыс. кв. м ежегодного ввода и целились на 400 тыс., но случился кризис, и это вынудило нас распродавать участки, чтобы обслуживать кредиты. В общем, более 100 тыс. кв. м ввода жилья по итогам года, учитывая текущую ситуацию, — это действительно неплохо. В этом году мы сдавали дома практически в каждом нашем жилом комплексе — и в «Премьер Паласе», и в «Графе Орлове», и в «Звездном». ЖК «Классика» завершили полностью.
— Самый проблемый объект — это по-прежнему «Лондон Парк»?
— Я вас сразу поправлю: он не самый проблемный, он единственный проблемный объект. Самый тяжелый. Это эконом-класс, и люди с максимальным волнением относятся к ситуации. Покупатели в наших более дорогих объектах проявили большее понимание, и мы им за это очень благодарны. Но у покупателей жилья эконом-класса финансовая ситуация более острая, и мы, конечно, не можем этого не осознавать.
Сейчас, когда большинство наших объектов уже введено в эксплуатацию, высвободившийся ресурс перебрасывается на строительство «Лондон Парка». В данное время на объекте заканчиваются фасадные работы, прокладываются внутренние и наружные коммуникации. Надеюсь, что в 2016 году мы введем в эксплуатацию первую очередь «Лондон Парка», там уже сейчас высокая степень готовности.
— Что происходит с ценами в ваших строящихся жилых комплексах?
— Цены потихоньку растут. Конечно, определенную роль играет рост затрат на строительство. Но определяющим все же является соотношение спроса и предложения, а также характеристики самого предложения. Если у меня дом долго строится, и люди переживают, достроится ли он вообще, а я вдруг я сдаю объект, то цена повышается просто автоматически. Цена корпусов в стадии высокой готовности также растет. Люди поверили в то, что мы достроим дома. Впервые за долгое время у меня сейчас очень много продаж на этапе котлована. Недавно открыли продажи в четвертой очереди в «Премьер Паласе», и у нас в первый же день были покупатели, несмотря на то, что цена даже на старте — довольно высокая.
— Как сейчас строятся ваши взаимоотношения с банками?
— С 2009 года мы снизили кредитную нагрузку в девять раз, и сейчас имеем вполне комфортный уровень. Честно говоря, сегодня я бы даже увеличил кредитную нагрузку, чтобы быстрее достроить «Лондон Парк». Банки готовы давать нам деньги, но я не готов брать по такой цене.
— Какую процентную ставку вы считаете приемлемой?
— Если бы мне предложили кредит под 13% годовых (а лучше, конечно, еще дешевле), я бы взял. Но предлагают кредитоваться по гораздо более высоким ставкам.
— Вы по-прежнему строите по схеме ЖСК?
— Да, мы считаем, что эта схема оптимальна для эффективной работы застройщиков, нежели оформление договоров долевого участия (ДДУ). По сути, ДДУ работает только в одну сторону, учитывая только интересы дольщиков. И, что важно, это не спасает от главного риска, от недостроя, и возникновения проблемных объектов. Более того, последние события с «зависанием» тысяч договоров ДДУ в Росреестре из-за невозможности их застраховать, свидетельствует о том, что ДДУ и интересы дольщиков не учитывает.
— Как ваша приверженность схеме ЖСК сказывается на ваших переговорах с банками?
— Банки — это же коммерческие структуры, они смотрят на бизнес в целом: как компания работает, в каком она состоянии, как справляется с обязательствами. Предложения финансирования есть.
— Но ваши покупатели не могут получить ипотеку в рамках госпрограммы субсидирования ставок из-за того, что вы не оформляете договора долевого участия. Какова, кстати, доля ипотеки в ваших продажах?
— Доля ипотеки у нас около 20%. Это ниже, чем в среднем по рынку, но я не думаю, что это связано со схемой ЖСК и невозможностью получить кредит по льготной ставке. У нас сейчас в портфеле в основном дома бизнес-класса. В этом сегменте люди предпочитают покупать без ипотеки. Возможно, с использованием рассрочки, но на свои.
— Вы сейчас прибыльны?
— Хороший вопрос. (Задумывается.) Это как посмотреть. Все деньги, которые мы зарабатываем, сейчас уходят на достройку «Лондон Парка». Так что по международным стандартам финансовой отчетности прибыли нет, но по факту мы, конечно, в убыток не работаем. В любом случае, ни о каких крупных выплатах собственникам и топ-менеджерам компании, если такой подтекст был в вашем вопросе, в текущих условиях речь не идет.
— Собираетесь запускать новые проекты?
— Я считаю, что сейчас не время. Начинать новые проекты на падающем рынке неправильно. Мы прошли 2009 год, и я как никто другой понимаю, к чему могут привести не вовремя запущенные проекты. Наша главная задача сегодня — завершить уже начатые стройки, а параллельно есть время подшлифовать перспективные проекты. Есть возможность поработать над концепцией, над квартирографией, над технологиями и так далее.
Если я увижу положительную динамику на рынке, то мне станет понятно, как действовать. Знания и умения в этом смысле никуда не делись, а опыта прибавилось.
— Вы будете фокусироваться только на бизнес-классе?
— То, что мы сегодня работаем преимущественно в бизнес-сегменте, сложилось, можно сказать, стихийно. До кризиса 2008-2009 гг. 80% наших продаж приходилось как раз на эконом-класс. Если помните, мы первыми вывели на рынок «Реалы» — квартиры-студии по максимально доступной цене. Кризис не дал нам реализовать задуманные перспективные проекты, и участки, зарезервированные под жилье эконом-класса, пришлось продать. Я ни от чего не зарекаюсь: возможно, в будущем мы вернемся в эконом-класс.
— Каковы ваши планы на ближайший год?
— В 2016 году собираемся сдать около 120 тыс. квадратных метров жилья, планомерно вводя новые очереди в уже запущенных проектах. Я сегодня не заглядываю очень далеко. В любом случае, компании выданы разрешения на строительство больше чем 1 млн квадратных метров жилья. Это практически еще на 10 лет работы.